Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern

Die Grundsteuerreform führt in den Bundesländern zu unterschiedlichen Ansätzen bei der Berechnung und Festlegung der Grundsteuer B. Die meisten Länder, die dem wertabhängigen Bundesmodell folgen, korrigieren dortige Vorgaben zum Verhältnis des Belastungsniveaus zwischen Wohnen und Nicht-Wohnen, da das Bundesmodell die Belastung zu Lasten des Wohnens verschiebt. Von etlichen Ländern in sogenannten Transparenzregistern veröffentlichte Zahlen zu modellunabhängig gegenüber dem bisherigen lokalen Belastungsniveau aufkommensneutralen Hebesätzen stehen immer unter dem Vorbehalt einer tatsächlich anderen Entscheidung der Kommune. Die wichtigsten Entwicklungen und Probleme in den einzelnen Bundesländern lassen sich wie folgt zusammenfassen:

1. Baden-Württemberg: Hier werden Bodenrichtwerte für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Das Transparenzregister wird genutzt, um aufkommensneutrale Hebesatzkorridore festzulegen. Die dort enthaltenen Hebesätze variieren angesichts stark zwischen den Kommunen, beispielsweise liegt der Hebesatz in Baden bei 281 bis 311 Prozent, während er in St. Blasien deutlich höher ist, mit 679 bis 751 Prozent.
2. Bayern: Bayern setzt auf das Flächenmodell und bietet verschiedene Abschläge für große Grundstücke, Denkmäler, gefördertes Wohnen und landwirtschaftliche Flächen an. Aufkommensneutrale Hebesatzkorridore werden den Kommunen auf Nachfrage mitgeteilt und sind den meisten Kommunen bereits bekannt. Sie enthalten allerdings aufgrund teilweise bei ihrer Berechnung noch offener Fälle und Nachsteuerungsbedarf insbesondere bei sehr großen und teils ungenutzten landwirtschaftlichen Einheiten noch Unschärfen, auf die die Kommunen selbst reagieren müssen.
3. Berlin: Berlin verwendet das Bundesmodell. Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille, die für andere Grundstücksarten wurde auf 0,45 Promille korrigiert. Die für die Grundsteuer anzusetzenden Messbeträge liegen, insbesondere aufgrund der heutigen Bodenrichtwerte, deutlich höher als bisher. In Reaktion darauf hat Berlin den Grundsteuer-Hebesatz für 2025 schon von 810 auf 470 Prozent gesenkt.
4. Brandenburg: Brandenburg folgt ebenfalls dem Bundesmodell und plant die Einführung eines Transparenzregisters im November 2024.
5. Bremen: Auch Bremen nutzt das Bundesmodell, hat jedoch zugunsten des Wohnens angepasste Steuermesszahlen eingeführt (0,31 Promille für Wohnen, 0,75 Promille für unbebaute und nichtwohnwirtschaftliche Grundstücke). Die Hebesätze sollen aufkommensneutral festgelegt werden. Bremerhaven hat sich bereits auf 896 (nach 645) festgelegt.
6. Hamburg: Hamburg verwendet ein Flächen-Wohnlagen-Modell. Der von der Stadt angekündigte Zielhebesatz für die Grundsteuer B liegt bei 975 Prozent. Dabei werden Wohngrundstücke in normalen Wohnlagen um 25 Prozent ermäßigt, während Denkmäler und gefördertes Wohnen zusätzlich begünstigt werden. Auch für Nutzflächen gibt es spezielle Regelungen.
7. Hessen: Hessen nutzt ein Flächen-Faktorverfahren, das bei Außenanlagen das Verhältnis des konkreten zum durchschnittlichen lokalen Bodenrichtwert berücksichtigt. Das kommt den Außenlagen entgegen. Das Transparenzregister weist aufkommensneutrale Hebesätze für die Grundsteuer A und B aus. Insgesamt weist es 344 Absenkungen, 72 Anhebungen und 5 gleichbleibende Hebesätze aus. Die Spreizung bei der Grundsteuer B reicht von -521 Prozent bis +419 Prozent im Vergleich zu den alten Hebesätzen.
8. Mecklenburg-Vorpommern: In diesem Bundesland wird das Bundesmodell verwendet. Ein Transparenzregister gibt es nicht, die Kommunen müssen auf Nachfrage den aufkommensneutralen Hebesatz nennen.
9. Niedersachsen: Niedersachsen setzt ein Flächen-Lage-Modell ein, ähnlich dem von Hessen. Auch hier gibt es kein Transparenzregister, aber die Kommunen müssen auf Anfrage den Hebesatz bekanntgeben.
10. Nordrhein-Westfalen (NRW): In NRW wird das Bundesmodell verwendet, wobei Kommunen die Möglichkeit haben, geteilte Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen festzulegen. Das Transparenzregister zeigt aufkommensneutrale Hebesätze für die Grundsteuer A, B und eine Splittung von Wohnen und Nichtwohnen in der Grundsteuer B. Die Spreizung der Hebesatzempfehlungen variiert stark, zum Beispiel zwischen 221 und 1.422 Prozent für Grundsteuer B.
11. Rheinland-Pfalz: Rheinland-Pfalz verwendet das Bundesmodell und hat ebenfalls eine Liste aufkommensneutrale Hebesätze veröffentlicht.
12. Saarland: Auch das Saarland folgt dem Bundesmodell, mit leichten Abweichungen. Prognosewerte zu aufkommensneutralen Hebesätzen liegen auch hier vor.
13. Sachsen: Sachsen nutzt eine modifizierte Version des Bundesmodells. Im Transparenzregister sind aufkommensneutrale Hebesatzkorridore für die Grundsteuer B aufgeführt, beispielsweise in Chemnitz mit 470 bis 545 Prozent.
14. Sachsen-Anhalt: Sachsen-Anhalt verwendet das Bundesmodell. Ein Transparenzregister wird nicht veröffentlicht.
15. Schleswig-Holstein: Schleswig-Holstein folgt dem Bundesmodell und nutzt ein Transparenzregister für die Grundsteuer A und B. Hier wird die Veränderung der Hebesätze von 2024 zu 2025 exakt dokumentiert, zum Beispiel von 425 auf 315 Prozent in Wyk.
16. Thüringen: In Thüringen wird das Bundesmodell angewandt. Ein Transparenzregister ist nicht vorgesehen.

Die Grundsteuerreform führt also in den einzelnen Bundesländern zu einer Vielzahl unterschiedlicher Ansätze und Herausforderungen. Das betrifft auch die Festlegung der Hebesätze und die Verfügbarkeit von Transparenzregistern zu aufkommensneutralen Hebesätzen.

Golfplätze bestehen in der Regel aus großen, weitläufigen Flächen, die oft in mehrere Flurstücke unterteilt sind, was durch die Grundsteuerreform zu spezifischen Herausforderungen führt. Da die Grundsteuer auf Basis der Grundstücksflächen berechnet wird und verschiedene Flurnummern unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe haben können, entstehen für Betreiber von Golfplätzen potenzielle Ungleichheiten und Unsicherheiten.

Problematik

1. Flächengröße und Bewertung: Golfplätze sind häufig sehr große Grundstücke, die in verschiedenen Flurstücken zusammengefasst sind. Diese Flurstücke können unterschiedlich bewertet werden, was die Berechnung der Steuerlast erschwert, insbesondere wenn unterschiedliche Nutzungen (Sportflächen, landwirtschaftliche Flächen, unbebaute Grundstücke) vorliegen.
2. Bewertung nach Bodenrichtwerten: In der Mehrzahl der Bundesländer erfolgt die Bewertung mit Hilfe, in Baden-Württemberg nur auf Basis von Bodenrichtwerten. Da Golfplätze in oft landschaftlich attraktiven und teuren Lagen liegen, können die Bodenrichtwerte sehr hoch sein, was zu einem übermäßig hohen Grundsteuer-Messbetrag und damit unverträglicher Grundsteuerlast führen kann.
3. Feststellung der Grundsteuer abhängig von der Fläche: Bei den für Golfplätze typischen großen Flächen würde es im bayerischen Flächenmodell zu entsprechend hohen Messzahlen kommen. Ein Größenabschlag beugt dem zumeist wirksam entgegen, er greift allerdings bei vielen von unterschiedlichen Eigentümern zusammengepachteten Grundstücken nicht recht. Auch das kann zu wirtschaftlich schwer oder nicht tragbaren Belastungen führen.
4. Hebesätze der Gemeinden: Kommunen legen ihren Hebesatz selbst fest und orientieren sich dabei an den durchschnittlichen Grundsteuermessbeträgen in der Gemeinde. Die Grundsteuerlast ergibt sich dann durch Multiplikation des Hebesatzes mit dem mittlerweile in aller Regel bekannten individuellen Messbetrag für jedes Grundstück. Bei für einzelne Grundstücke unangemessen hohen Messzahlen führt das zu schwer oder nicht tragbaren Grundsteuerlasten.
5. Änderungen durch die Grundsteuer B: Mit der Umstellung bisher als Landwirtschaftsfläche eingestufter Flächen auf die Grundsteuer B, die für nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke gilt, werden Golfplatzflächen teilweise höher besteuert, auch wenn diese als Freizeiteinrichtungen dienen.

Handlungsempfehlungen

1. Prüfung der Flurnummern und Nutzungskategorien: Betreiber von Golfplätzen sollten ihre Flurnummern und die damit verbundenen Nutzungen genau prüfen und gegebenenfalls Korrekturen beantragen, falls bestimmte Flächen einer falschen Nutzung zugeordnet wurden. Insbesondere geht es hier um die Unterscheidung zwischen landwirtschaftlicher und anderer Nutzung.
2. Anpassung der Flächenstruktur: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, die Flächenstruktur eines Golfplatzes neu zu organisieren, um steuerlich vorteilhafte Bereiche und hoch bewertete Flächen zu trennen. Jedenfalls empfiehlt sich hierbei steuerliche Beratung.
3. Einspruchsverfahren und rechtliche Unterstützung: Bei aus ihrer Sicht fehlerhaften oder zu ungünstigen Bewertungen sollten Golfplatzbetreiber in Betracht ziehen, Einspruch zu erheben und sich rechtlich beraten zu lassen. Dies gilt insbesondere, wenn Bodenrichtwerte zu überhöhten Steuerbelastungen führen.
4. Nutzung des Transparenzregisters: Das Transparenzregister kann genutzt werden, um Klarheit über die wahrscheinliche grundsteuerliche Belastung zu schaffen.
5. Verhandlungen mit Kommunen über Erlasse: Es empfiehlt sich, proaktiv mit den Kommunen in Verhandlungen zu treten, um auf die Besonderheiten von Golfplätzen aufmerksam zu machen. In Fällen, in denen ein insgesamt aufkommensneutrale Hebesatz für den Golfplatz zu wirtschaftlich nicht tragbaren Ergebnissen führt, sollt – ggf. unter Einbeziehung der Verpächter und rechtlicher Beratung – bei der Kommune in vertraulichen Verhandlungen ein Teilerlass angestrebt werden.
6. Politische Lobbyarbeit: Golfplatzbetreiber sollten sich auf politischer Ebene, z.B. über Verbände wie den Bundesverband Golfanlagen, für eine gerechtere Bewertung und Berücksichtigung ihrer speziellen Situation einsetzen. Hierbei könnte eine Anpassung der Bodenrichtwert-Bewertung oder eine besondere Regelung für Freizeitflächen angestrebt werden.

Durch diese Maßnahmen könnten Betreiber von Golfplätzen die Auswirkungen der Grundsteuerreform mindern und gleichzeitig langfristig eine faire steuerliche Belastung sicherstellen.